Fuori sede o in trasferta:
come stipulare il contratto d’affitto
L’inizio dell’autunno comporta, per molte famiglie in cui vi sia un figlio che si accinge ad intraprendere gli studi universitari in altra città, la ricerca di un alloggio in cui sistemare l’aspirante dottore.
Riportiamo i tratti essenziali della normativa, contenuta nel decreto ministeriale 5 marzo 1999, riguardante le condizioni e le modalità da seguire nella stipulazione dei contratti di locazione finalizzati a soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
Ambito d’applicazione
I casi in cui può essere stipulato questo tipo di contratto, a parte quello degli studenti universitari di cui fra breve diremo, sono individuati, a livello locale, dagli organismi rappresentativi dei proprietari e degli inquilini, per cui le ipotesi possono essere diverse da zona a zona.
L’esigenza transitoria del conduttore - stabilisce il terzo comma dell’art. 2 del citato decreto ministeriale - dev’essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto: per esempio l’ordine di servizio che stabilisca il trasferimento temporaneo del lavoratore nella nuova sede dell’azienda. Inoltre il verificarsi dell’esigenza transitoria del locatore e del conduttore (secondo comma stesso articolo) dev’essere confermato tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza nel termine stabilito dal contratto. Se il locatore non adempie a questo onere, o se vengono meno le cause della transitorietà, la durata del contratto è ricondotta a quella prevista dal primo comma dell’art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ossia quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni salvo disdetta da parte del locatore ricorrendone i presupposti.
Durata
La durata del contratto finalizzato a soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (primo comma art. 2 del citato decreto ministeriale), a parte il caso del locatore che non invii la raccomandata di conferma del verificarsi della transitorietà, o vengano meno le cause di questa, non può essere inferiore a un mese né superiore a diciotto mesi.
Canone
Circa il canone di locazione di questo tipo di contratto, nelle undici aree metropolitane (Bari, Bologna, Catania, Genova, Firenze, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia), nei Comuni con esse confinanti e nei capoluoghi di Provincia, esso viene concordato tra le parti nell’ambito delle fasce di oscillazione individuate dagli accordi locali intervenuti tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori (in queste zone gli accordi possono modificare fino a un massimo del 20% la banda di oscillazione nel cui ambito le parti concordano il canone).
Nell’ambito di ciascuna fascia le parti concordano il canone a seconda delle caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare.
Se non vi è un accordo a livello locale i valori di riferimento del canone sono quelli stabiliti dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con quello dell’economia e delle finanze.
Stipulazione
Quanto alla stipulazione di questo tipo di contratto, si deve seguire la traccia concordata a livello nazionale dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini, e le parti possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni sindacali. Il contratto di durata non superiore a trenta giorni è esente da registrazione.
Studenti universitari fuori sede
Particolari disposizioni disciplinano i contratti volti a soddisfare le esigenze abitative di carattere transitorio degli studenti universitari.
Possono usufruire di questo tipo di contratto gli studenti universitari iscritti a un corso di laurea in un Comune diverso da quello di residenza, da specificare nel contratto.
La durata di questo rapporto va da sei mesi a tre anni e il contratto può essere sottoscritto sia dal singolo studente che da un gruppo di studenti universitari fuori sede o dall’azienda per il diritto allo studio (secondo comma art. 3 D.M. 5 marzo 1999).
Per quanto riguarda il canone, esso viene stabilito nell’ambito delle fasce di oscillazione individuate dagli accordi locali intervenuti tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori. Nell’ambito di ciascuna fascia le parti concordano il canone a seconda delle caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, e della durata del contratto.
Nella stipulazione di questo tipo di contratto si può tener conto della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio, e si devono utilizzare esclusivamente i modelli concordati a livello nazionale dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini.
Nei Comuni in cui non siano intervenuti gli accordi di cui sopra tra i rappresentanti della proprietà edilizia e quelli dei conduttori, le condizioni dei contratti aventi per oggetto le esigenze abitative di carattere transitorio e quelle degli studenti universitari sono stabilite dal decreto 10 marzo 2006, emanato di concerto dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e da quello dell’economia e delle finanze.
Registrazione del contratto di locazione
L’art. 8 della legge n. 392/1978 stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali; l’eventuale clausola che ponesse questo onere interamente a carico del conduttore sarebbe nulla (Pretore di Milano 24 novembre 1987).
L’imposta di registro si applica nella misura del 2% della pigione annua, con un minimo di 67 euro.
