Ferrari Servizi Immobiliari
Intermediazione & Consulenza Immobiliare dal 1988
Io la penso così...
Mail e Newsletter
Il tutto, inoltre, in forma gratuita. Non costa un euro ricevere una mail. Anch'io come molti operatori commerciali invio quotidianamente newsletters e mail per diffondere i imei prodotti (immobili) ed il mio servizio senza, per questo ricevere in cambio un centesimo.
Capisco che qualche volta ricevere mail da sconosciuti possa recare disagio ma difficilmente ciò può accadere. Nel mio caso invio mail a chi mi ha lasciato una richiesta di informazioni di immobili.
Secondo la legge sulla privacy però prima di mandare una mail ad un soggetto dovresti mandargli una richiesta per farti autorizzare all'invio di una missiva elettronica....
Io sono presente su internet con il mio sito e su vari portali per fare in modo che la gente mi contatti.... se non desiderassi essere contattato probabilmente, anzi sicuramente non pubblicherei il mio indirizzo mail. Semplice.
La disponibilità e la maleducazione...
Inoltre pur di rendere accessibile a tutti la possibilità di visionare gli immobili il sottoscritto, come molti dei miei colleghi, siamo disponibili in pausa pranzao, la sera anche fino a tarda ora, il sabato tutto il giorno. Qualcuno obietterà che visto che è il nostro lavoro e che in caso di vendita prendiamo anche una bella provvigione.... perchè lamentarsi? Vero infatti nessuno si lamenta per la possibilità di lavorare, anzi. Ben venga la possibilità di rendere un servizio utile al cliente ed allo stesso tempo all'agenzia. Molto spesso però il cliente compratore dimentica che c'è anche un venditore che il più delle volte si organizza per aspettare la visita all'appartamento. Magari ha rinunciato ad andare a fare qualche commissione personale per attendere il cliente. Magari la moglie ha passato qualche mezzora per pulire e rendere più accogliente la casa. Qulacuno obbietterà che, si vero, ma se poi la casa si vende il proprietario incassa dei bei soldini... coi prezzi che si chiedono poi!!
Vero, tutto vero, non fosse che la disponibilità a fissare l'appuntamento quando tu sei più comodo nei tempi e nei modi da te richiesti e concordati.... guarda caso poi ti dimentichi di venire all'appuntamento. Non solo spesso succede che nemmeno telefoni per avvisare...
Spesso capita anche di richiamare il cliente per sapere cosa ne pensa dell'appartamento che ha visto qualche giorno prima.... ti aspetti una risposta pronta, com'è successo quando lui ha chiamato in ufficio... ed invece? nessuna risosta. La buona educazione impone almeno di rispondere, non a me, ma almeno al proprietario che ti ha aspettato e ti ha accolto nella sua casa.
Non è una questione di soldi, ma di buona educazione e di rispetto per gli altri. Se poi ci fosse pure un po' di rispetto anche per il nostro lavoro sarebbe meglio.
Abolizione Ruolo Mediatori ?
In queste ultime settimane si è molto dibattuto (tra gli addetti ai lavori) su una nuova legge che ha di fatto chiuso/abolito il ruolo di affari in mediazione e che, udite udite, ha comunque mantenuto in essere il medesimo percorso professionale per poter operare nel settore immobiliare come agenti e cioè: diploma di media superiore, corso di preparazione ed infine esame.... Insomma cancellano il ruolo ma rimane tutto l'iter per poter fare l'agente immobiliare. Siamo alle solite leggi italiane... si toglie il titolo e rimane la stessa procedura. Tutto sto casino per nulla? Francamente io non riesco a capire perchè si debba continuare a fare cose inutili come creare leggi per togliere un ruolo professionale sulla carta e mantenere di fatto le stesse procedure di accesso all'attività. E' proprio vero che in Italia c'è un sacco di gente che non ha proprio niente da fare tutto il giorno.
Il settore immobiliare, il ruolo di affari in mediazione immobiliare, gli agenti stessi, le varie associazioni di categoria hanno talmente tanti problemi da risolvere e da affrontrare che il problema è se togliere l'albo? E' come discutere davanti ad una persona che sta morendo di sete se è meglio dargli acqua liscia, gasata o leggermente frizzante...
Io francamente me ne frego se il ruolo c'è o non c'è, sono invece preoccupato di dare regole certe a questa professione. Di regolamentare in maniera seria e concreta l'attività di mediazione. Di fare in modo, una volta per tutte che chi ha le capacità di lavorare lavori e chi invece intende arricchirsi alle spalle della gente comune vada in galera o si iscriva ad altri ruoli professionali.
Il mercato immobiliare coinvolge direttamente ed indirettamente ognuno di noi: grandi e piccoli, operai, professionisti, gente comune, imprenditori, famiglie.... insomma che ci sia una figura professionale di riferimento in questo settore non è una questione secondaria. Che si sia un professionista che sappia mettre in relazione le parti venditrici ed acquirenti, che conosca le quotazioni del mercato, le leggi in materia, le imposte e le tasse, che sappia dirimire equamente diritti e doveri delle parti in una compravendita immobiliare non è cosa da poco...
Qualcuno obietterà che c'è il Notaio, Il commercialista, l'architetto, il geometra, l'ingegnere.... tutte figure professionali che hanno competenze nel settore. Vero, allora perchè non mettere anche il direttore di banca (anche lui concede mutui e vede compravendite tutti i giorni), l'amministratore di condominio, l'idraulico e l'elettricista che anche loro ogni giorno visitano case e cantieri... volete che non siano esperti di immobili pure loro?
E che dire della somma figura del Notaio? Sommo garante delle comravendite? Allora leggetevi l'atto di acquisto di casa vostra! Scoprirete delle cose interessanti. Io in ventidue anni di lavoro non ho mai visto un Notaio andare a vedere un immobile... io invece ho visto ed analizzato tutti quelli che ho compravenduto... Mi direte, si ma il notaio con il suo atto mi assicura che la comravendita è sicura mentre tu non mi dai alcuna garanzia, anzi mi chiedi pure un sacco di soldi!. (meglio non parlare dei soldi che è vero sono molti.... ma noi non abbiamo il monopolio.... meditate gente, meditate...). Attenzione, io non ce l'ho con i notai, anzi ne conosco moltissimi e tutti molto seri e professionali. Mi serve solo far capire cosa può fare una categoria forte ed unita come quella del notariato e la credibilità che ha nei confronti dei clienti a differenza di una categoria come quella degli agenti immobililiari che potenzialmente ha la possibilità di fare grandi cose ed invece rimedia solo delle gran figure di M. Secondo me solo il 30/35% delgi operatori possiede oltre alla capacità tecnica/professionale anche uno spirito etico. Per tornare all'atto notarile, se avete voglia di andarvelo a leggere scoprirete che l'egregio sig. Notaio non scrive: io sottoscritto Notaio Dott.... ecc. ecc...... certifico sotto la mia responsabilità che l'immobile bla, bla, .... il notaio non certifica un bel niente del bene immobile perchè ad esempio la regolarità urbanistica dell'immobile è una dichiarazione resa della parte venditrice. Il notaio infatti scrive: Parte venditrice dichiara, ammonita da me notaio...... ecc. che la casa è stata costruita in forza..... pertanto il Notaio (sicuramente verifica ogni cosa con attenzione e precisione) non certifica ma ammonisce le parti che dichiarano... e poi trascrive l'atto negli appositi registri così che ci sia certezza nella transazione...
Quindi che l'albo ci sia o no forse non è una questione da strapparsi i capelli, che le regole invece siano chiare e semplici magari è meglio e mette al riparo da sorprese tutti. Un esempio: basterebbe rendere obbligatorio l'incarico di vendita scritto. Chi vende o tratta un bene immobile deve avere in forma scritta un incarico (esclusivo o no non ha importanza) con allegata tutta la documentazione relativa: atto di povenienza, schede catastali, documenti d'identità di tutti i proprietari. L'agente o l'agenzia che non rispetta tale obbligo sanzione di Euro 10.000 e chiusura attività per mesi 6.
I benefici sarebbero veramente tanti sia per la categoria professionale, sia per la clientela.
Innanzitutto il cliente che si rivolge ad un'agenzia saprebbe che chi gli sta proponendo un immobile è realmente incaricato dalla proprietà e che quantomeno ha la documentazione necessaria per effettuare una trattativa. L'agente con la possibilità della mega multa o della chiusura dell'agenzia non sarebbe così pirla di proporre qualcosa di cui non ha effettivamente concordato con il proprietario il prezzo e le condizioni.
to be continued....
Cerco casa per mio figlio/a
Ora, poichè, il mio mestiere e la mia buona educazione mi impongono il massimo rispetto per il cliente generalmente non mi oppongo di accompagnare inutilmente il cliente ad una visita ad un immobile. Sarebbe scortese, ma la domanda generalmente la pongo: ma lei conosce bene i gusti e le esigenze di suo/a figlio/a? e se lei ritenesse che la cosa possa interessare poi suo/a figlio/a verranno a vederlo o lo coprerà lei direttamente? no no.... è la risposta. E allora, per quale motivo non viene a vederseli lui gli appartamenti?
Io penso che il filgio o la figlia in questione non abbiano alcuna voglia di comprarla la casa. Penso però giusto ed intelligente invece, chiedere un parere ai genitori una volta scelta la casa...
Anch'io come ognuno di noi ho dei genitori, ma la casa rispecchia i miei bisogni, i miei gusti, le esigenze della mia famiglia.... insomma se siamo seri non possiamo delegare, o meglio, non credo che si possa delegare una scelta così importante a mamma e papa.
Con tutto l'amore e la stima che meritano ogni mamma e papà del mondo.
Compro il 3 locali così se mi nasce un figlio....
Spesso quando incontro coppie giovani alla ricerca della loro prima casa la ricerca ricade per il 3 locali più servizi (con box ovviamente). La mia domanda è: "perchè?" "avete dei figli?" La risposta con sguardo basito e sgomento (come a dire ma questo è scemo?) è: "no ma se dovesse arrivare un figlio.... siamo a posto!" Giusto il ragionamento non fa una grinza. Peccato che in teoria tutto funziona ma non sempre la teoria collima con l'aspetto pratico delle cose. Mi spiego. Che sia meglio avere già una casa grande dove accogliere il futuro figlioletto e magari anche i suoi fratellini non c'è dubbio. Se poi ci fosse anche un bel giardino perchè possano correre felici ed un bel box grande per la macchina di papà e di mamma ancora meglio. Certo anche una bella tavernetta per ospitare gli amici non sarebbe male. Tutto o quasi si può ottenere a condizione di avere un'immediata ed illimitata disponibilità finanziaria. A volte anche disponendo di tutta la liquidità possibile non si riesce a trovare la soluzione giusta. Io però parlo e mi riferisco a tutti coloro che fanno una vita normale e che vogliono aspirare ad acquistare una casa sufficientemente grande per contenere una famiglia. A tutti coloro che riescono a comprendere che si possono fare dei passi intermedi e che si possono costruire col tempo le riserve economiche necessarie. A coloro che capiscono che anche la casa ideale si può comprare un passo alla volta. Insomma, un figlio ora che lo concepisci e che nasce se sei fortunato passano almeno 9/10 mesi. Perchè cammini un altro anno (e sono 2 anni...) perchè dorma nel suo lettino da solo... ancora un paio d'anni (e fanno 4)... con tutto che se anche dorme in camera con i genitori il figlio non si ammala e non prende brutte malattie e nemmeno si deve vergonare di qualcosa.... perchè è diverso avere una rata di mutuo da 500 euro piuttosto che di 7/800. perchè il capitale investito nel bene immobile si rivaluta nel tempo ed in parte si resituisce il capitale alla banca, perchè le leggi sono cambiate negli ultimi anni!!!! Il mutuo si può estinguere quando si vuole e senza costi, esiste il credito d'imposta, esiste il meccanismo del prezzo valore. Non conoscete queste opportunità? Facciamo qualche esempio pratico:
Acquistare un 2 locali + servizi valore Euro 120.000 (Acconto di Euro 20.000 e rendita catastale rivalutata x 115,50 Euro 45.000)
Costi accessori: Notaio per compravendita e mutuo ca. Euro 3.000
Imposta di registro: Euro 1.350 (3% di 45.000 - Prezzo valore)
Mutuo Euro 100.000 durata 30 anni (euribor 3 mesi + spread 1,20) rata mensile Euro 370,00 ca.
Acquistare 3 locali + servizi valore Euro 180.000 (Acconto di Euro 20.000 e rendita catastale rivalutata x 115,50 Euro 75.000)
Costi accessori: Notaio per compravendita e mutuo ca. Euro 4.000
Imposta di registro: Euro 2.250 (3% di 75.000 - Prezzo valore)
Mutuo Euro 160.000 durata 30 anni (euribor 3 mesi + spread 1,20) rata mensile Euro 575,00 ca.
Insomma
tasse ed imposte sono maggiori
la rata di mutuo è decisamente + alta
Gli interessi pagati alla banca sono maggiori
Le spese condominiali saranno maggiori
le spese di gestione saranno maggiori - luce e gas
Io consiglio allora a chi non dispone di una considerevole somma di fare il passo intermedio, cioè di acquistare un immobile più piccolo sapendo che:
a) mediamente un immobile si rivaluta su base annua circa del 3/4% (non fanno testo le ribalutazioni degli ultimi anni oltre il 10/12%)
b) quando rivenderete la casa l'imposta di registro pagata la potrete scontare sul quella dovuta sulla nuova casa e quindi non sarà persa (credito d'imposta)
c) avrete una rata molto più leggera che vi pone al riparo da rischi inaspettati e nel frattempo resituirete una parte di capitale alla banca.
d) quando estinguerete il mutuo non avrete alcuna penale da pagare alla banca e nemmeno il notaio per la cancellazione ipotecaria...
Per fare due conti vediamo cosa si può risparmiare in 5 anni:
** Notaio per atto di mutuo e comprvendita Risparmio Euro 1.000 ca.
** Imposta di registro Risparmio Euro 900 ca.
** Capitale restituito alla banca in 5 anni Euro 12.500 ca. (Euro 202 x rata)
** Detrazione interessi passivi Euro 9.600 x 19% = Euro 1.824 ca.
** Rivalutazione bene immobile Euro 10.800 (3% su base annua)
A tutto ciò bisogna aggiungere anche se difficilmente calcolabile, le minori spese di gestione dell'immobile e la possibilità di risparmiare qualche soldino vista la rata decisametne più bassa da sostenere.
I giovani e la Casa
I giovani oggi non riescono a comprare casa. I giovani oggi non possono comprare casa. I giovani che non riescono a trovare un posto di Lavoro fisso. I giovani che fanno fatica. Vero, tutto vero. Si fa fatica in tutti i sensi. Si fa fatica soprattutto a capire che c’è bisogno di cambiare, di sapersi accontentare. Se sei giovane hai tante opportunità, soprattutto una su tutte: il tempo. Il tempo per imparare, per osservare, per migliorare, per sbagliare e ricominciare. Il tempo per capire che se ti accontenti oggi ne godrai domani. In ambito immobiliare il tempo è una risorsa fondamentale per costruire un futuro solido.
Concetto tanto semplice quanto banale ma aimè difficile da comprendere. Se sei giovane investi da subito su qualcosa di piccolo, compra ed accontentati ne godrai in futuro. L’immobile si sarà rivalutato, avrai pagato una buona quota di capitale del mutuo, avrai un’attività o un lavoro più consolidati. Mediamente il tempo necessario per una rivalutazione consistente di un immobile è di circa 10 anni e come dice sempre la mia mamma: chi ha tempo non aspetti tempo!
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