Passato e presente.
Analisti ed esperti del settore immobiliare concordano sullo stato del mercato italiano: l’Italia ha retto e reagito meglio di altri paesi alla bolla immobiliare.
Le motivazioni:
- “Prima della crisi, i prezzi degli immobili sono cresciuti meno che altrove e in maniera continua”.
- “Le famiglie italiane, tradizionalemente molto attente al risparmio, si sono indebitate meno pe far fronte all’acquisto degli immobili”.
L’analsi del professore Cacciamani, docete di finanza immobiliare all’università di Parma, intervistato da Affari e Finanza, si allinea con lo studio di Banca Mps per l’Italia:
- nel 2009 le compravendite registrano un calo del l’11%
- i prezzi hanno subito un calo decisamente inferiore rispetto ad altri paesi ( Spagna, Inghilterra,Stati Uniti) arrivando ad una contrazione del 4,1%.
Le previsioni.
Nelle previsioni dell’anno in corso, gli operatori prospettano:
- una diminuzione del 12% degli investimenti nelle nuove abitazioni,
- prezzi stabili o al massimo in calo del 2%.
I dati sono assistiti da un’importante rilevazione che contraddistingue la Penisola dai paesi investiti dalla speculazioni, come Spagna e Usa: in Italia gli investimenti in nuove abitazioni non superano la domanda reale degli alloggi.
Per quanto riguarda le previsioni di medio periodo bisognerà guardare maggiormente all’andamento del ciclo economico.
Secondo il docente di finanza immobiliare “un fattore decisivo sarà l’andamento del mercato del lavoro”.
Come riscontro, Affari e Finanza pubblica lo studio di Mps sulla “nuova sofferenza delle famiglie”:
- la registrazione 2008 aveva attestato un +0,8%,
- Nel 2009 il dato è cresciuto toccando +1,5%
I rischi.
Luca Dondi , ricercatore di Nomisma, pone l’accento sui possibili pericoli, in cui potrebbe incorrere il mercato italiano:
- il mancato “sgonfiamento dei prezzi” non assicura la scongiura il rischio “bolla”.
- “Il rapporto tra quotazioni immobiliari e disponibilità delle famiglie” deve essere preso in seria considerazione.
A tal proposito il professor Cacciamani classifica i rischi:
- i pericoli maggiori “potranno arrivare dalla fascia medio bassa del mercato, in ralazione al mancato pagamento delle rate”.
- Nelle fasce più elevate invece “non si riscontrano particolari elementi di preoccupazione”.
Considerazioni e possibili soluzioni.
- Il ricercatore di Nomisma punta sugli Istituti di credito: visti i tempi lunghi delle esecuzioni immobiliari “potrebbe esserci una maggiore apertura verso i clienti in difficoltà”, con la previsione però che i criteri di concessione dei mutui diventeranno più restrittivi.
- Massimiliano Marzo, docente di Macroeconomia All’Università di Bologna sottilinea gli effetti dello scudo fiscale: ha permesso di far “rientrare in Italia quote importanti di liquidità” e potrà quindi aiutare il mercato immobiliare.
- L’esperto di macroeconomia segnala un altro dato che potrebbe giovare al settore: “la volatilità che in questi mesi sta caratterizzando i mercati finanziari potrebbe favorire la ripresa degli investimenti in asset class reputate più sicure, come l’immobiliare”.
Due fattori risultano essenziali in tal senso: il sostegno al mercato da parte delle “Fondazioni bancarie” e “l’aumento del debito pubblico” che rischia di frenare la ripresa. Fattori che quindi appaiono come ago della bilancia.
A sostegno di questa teoria, è importante il dato evidenziato da Mps: tra il 2007 e il 2009 le intenzioni di acquisto immobiliari con finalità di investimento sono cresciute del 10%.
- Patrick Parkinson, amministratore delegato di Jones Lang LaSalle (società di consulenza professionale e finanziaria) riscontra per il mercato immobiliare italiano la presenza di due facce. Da una parte rileva maggiore stabilità e meno pericoli di speculazione. Dall’altra la mancanza di liquidità, che comporta una ripresa più faticosa.
Il consiglio di Parkinson si sviluppa “nell’offerta più consistente di immobili di qualità da mettere a reddito. Attualmente solo Milano e più in generale il Nord Italia, presentano occasioni più interessanti”.
Gli investimenti nel mattone.
Secondo il Corriereconomia di settimana scorsa “chi ha puntato sul mattone dieci anni fa, non ha di che lamentarsi” tanto che il mattone “ha battuto titoli di Stato, Borsa e inflazione”. Il commento si riferisce all’investimento di chi ha acquistato nel 1999 un immobile in una grande città per poi affittarlo. Il rendimento annuo risulta dell’8,4%.
Nel dettaglio:
- gli investitori romani sono in testa. La resa dell’ultimo decennio oscilla dal 10,4% della periferia all’11,3% delle zone di pregio.
- Milano si posiziona al secondo posto registrando un rendimento decennale di 8,3% nelle aree semicentrali e il 7,8% in centro.
- Torino rileva i rendimenti peggiori con 6,1% in periferia e il 7% nelle zone di prestigio.
Nel caso in cui si riducesse “l’arco temporale”, l’investimento registrerebbe invece rendimenti minori:
- per chi ha comprato “otto anni fa”, la perforance media risulterebbe “inferiore di mezzo punto”.
- “Per un acquisto effettuato nel 2004″, l’investimento renderebbe come l’inflazione.
- Per periodi inferiori, la performance risulterebbe addirittura negativa.
Luca Dondi di Nomisma conferma i dati di rendimento decennale parlando di “fonte principale di reddito”, ma avvisa che nei prossimi anni “risulterà molto più contenuta”. E continua: “Non mi stupirei che su un orizzonte di tre-cinque anni, l’investimento immobiliare, fatichi a garantire un ritorno positivo. Il decennio concluso ha rappresentato un precedente che difficilmente potrà ripetersi in tempi brevi”.
La conclusione del Corriereconomia prende in considerazione due aspetti: cercare di selezionare oportunità destinate a rivalutarsi nel tempo e munirsi di pazienza.
L’inserto economico che fa capo a Repubblica riscontra invece come la forte incertezza nel panorama degli investimenti finanziari rafforzi l’idea del “mattone come bene rifugio” portando gli investitori più liquidi a puntare sul settore.
Secondo il Presidente di Scenari immobiliari Mario Breglia “quest’anno il mercato immobiliare dovrebbe stabilizzarsi e avviarsi verso una lenta ripresa”.
Alcuni dati lo confermano:
- negli ultimi 3 anni si è rilevato un calo di 235.000 compravendite
- nei primi 4 mesi del 2010, gli affari conclusi sono aumentati del 2%
- i tempi medi di vendita si riducono attestandosi a 6,2 mesi
- i divari sui prezzi richiesti e offerti sono di 13,2% per abitazioni usate e di 9,4% per le nuove. Restano quindi su livelli elevati, ma segnalano delle riduzioni.
Il centro studi Nomisma segnala altri dati interesanti che confermano un mercato immobiliare a due velocità:
- la richiesta per le case di qualità modesta risulta debole
- per gli immobili di qualità elevata, il mercato è rimasto dinamico e le compravendite hanno subito minime contrazioni.
A riprova segnaliamo i dati di Scenari immobiliari:
- nel 2009 i prezzi medi delle case hanno subito un calo del 5,6%, mentre le residenze di lusso hanno registrato una diminuzione del 2,5%
- Per il 2010 si prevede invece un calo del 2,3% dei prezzi medi delle abitazioni, mentre si prospetta un +1% per gli immobili residenziali di lusso.
Il comparto che risulta attirare più domande è quindi costituito dalle abitazioni di qualità in edifici con qualificazione energetica elevata e il mercato dei rustici e delle case di campagna.
Come già rilevato in precedenza, il settore degli immobili di pregio risulta favorito anche dalle liquidità rese disponibili dallo scudo fiscale. Liquidità che invece viene a mancare per le fasce medio basse, dove infatti il mercato riscontra più difficoltà nella ripresa.
Per il riassetto di questo settore bisognerà rivolgersi al “sistema del credito”.
Segnaliamo in tal senso alcuni dati.
- Secondo i dati di Assofin, i contratti a mutuo per acquisto casa nel 2009 sono diminuiti del 13,5%.
- Lo studio di Crif sulla domanda di mutui ipotecari segnala che nel primo trimestre 2010 si è registrato un incremento del 2%, mentre ad aprile la richiesta di finanziamenti immobiliari si attesta a -4%
- Monte dei Paschi di Siena però nelle previsioni 2010 prospetta una leggera ripresa dei finanziamenti pari a 2%
I dati esposti parlano chiaro. Gli immobili di prestigio, gli edifici ecologici, i casali e i rustici hanno risentito della crisi meglio degli imobili di mediocre qualità tanto che le compravendite relative alle residenze di qualità elevata sono rimaste vivaci diventando “la nuova frontiera del business”.
Per le abitazioni residenziali di qualità inferiore il mercato stenta a riprendersi, quindi il consiglio degli esperti si può riassumere nella speranza di “una politica creditizia più accomodante”.
In tal senso riprendiamo la considerazione di Luca Dondi, ricercatore di Nomisma, che punta sugli Istituti di credito: visti i tempi lunghi delle esecuzioni immobiliari, “potrebbe esserci una maggiore apertura verso i clienti in difficoltà”.
Rispetto ad altri paesi l’Italia ha reagito meglio alla bolla immobiliare. Potrebbe essere un buon punto di partenza. Una partenza che bisogna sfruttare.
Per dirla con le parole di Affari e Finanza “la vera sfida si apre ora”.
